AM・PM能力がビル価値を決定


最後にAM・PMの将来像はどうなるのでしょうか。まず、外資系にかかわらず、国内のJ-REITなどのファンド組成が増加すれば、一部の不動産会社系を除き、不動産の価値の増価・維持を図るため、専門家への外注が増えます。証券化に限らず広くストック化経済を捉えれば、既存ピルのAM・PM需要は増加します。今後ビルの価値はAM・PMで決まるといってよいでしょう。AM・PM業務は現在の外資が求める内容に止まらず、より洗練された業態に発展する可能性も高くなります。たとえば、当初は人入れ稼業からビルの「警備」がスタートしましたが、いまは通信回線を使って「安全」を売るとある大手会社が育っています。また、関連分野への拡大(リニューアルエ事の受注、証券化物件の仲介、ファシリティマネジメントなど)も考えられます。

証券

今後の課題は、質の高い人材の確保です。最近あるPM会社の新卒の応募に、建築の修士が応募してきました。ゼネコンも設計事務所も人減らし中ということもありますが、時代の流れを感じさせます。”管理=清掃”という時代からは想像もできません。将来は、真のプロがカリスマ・プロパティマネジャーとして高給を取る時代がやってくるのではないでしょうか。PMに関していえば、個々の現場の管理は、機械化で24時間無人監視方式が急速に進んでいます。一式400万~500万円で設置可能で、性能は倍になったのに価格は10年前の半値です。PM会社も機械化、大規模化することにより集積のメリットがでます。

競争力の点で、将来はPMも集約化の方向に進むと思われます。しかし、一方では、”オフィス住宅””商業施設””ホテル”など、対象資産の種類別に専門化が進むものと思われます。それに並行するように、業務内容別の”清掃””警備””設備管理”のいっそうの専門分化が深まります。そう考えると、大手による規模のメリットだけで集約・再編が行なわれるとは限りません。データの蓄積、科学的分析と評価を行なう品質管理システム、さらに、顧客に対する十分な説明(提案)能力が重要となります。そのようなソフトを売り物にする会社も登場しつつあります(建築におけるCMに相当する)。

そのうえで、PM会社の収益性向上を図るには、オーナーリスクの一部保証をするような事業システムを採り入れるべきでしょう。実は、ビル管理の現場の合理化を妨げるものに、法律があります。各種の点検・報告業務が義務づけられ、そのための主な必要資格だけで16種類もあります。安全などの法律の目的はよいのですがあまりに煩雑すぎます。この際、統一的な整理が必要です。いうまでもありませんが、それらの資格試験などには例外なく縦割りの省庁の天下り団体が仕切っています。AM・PMが本当に必要なのは、官庁の利権といえます。最後に「所有と経営の分離」は、「運用・管理」の機能のアンバンドリング化の一面ですが、だからただちに業務を外注するということにはならないのです。米国の投資銀行、モルガン・スタンレー・ディーン・ウィッターは、99年にこれまでの方針を改め、自社でPM業務を行なうことにしました。

投資

不動産投資が急増したことにあわせ、PM業務を証券業務と並ぶコアビジネスと位置づけたのです。所有と経営を一体で行なうことにより、高い生産性と効率性を図ることがそのねらいです。要するに人材が流動化している米国のような社会では、人を採用して内部に取り込むか、外注で専門会社をスタッフとして活用するかはあまり違いがないともいえるのです。なお、J-REITに参入したM不動産では、そのためのPM子会社を設立し、利益相反の回避などを行なうとしています。また、M地所は東京海上火災、第一生命などの出資会社をあわせ、現在5社程度ある既存PM子会社にそのままPMを発注しますが、共通の報酬ルールを設定し対応する予定です。


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