J-REITを上場する不動産会社のメリット


まず第一に、J-REITに不動産を売却するキャピタルゲインを得ることができます。既購入ずみの不動産が投資家の要求利回りより高利回りであれば、不動産会社は売却差額のキャピタルゲインを得られます。さらに、ビルを新規開発する場合も、竣工後すぐ、自らの運営するJ-REITへ売却すれば、ビルの事業構造を長期回収型から短期回収型に変えることとなり、事業の資金回転、リスクなどのネックを解消し、”ピル事業をマンション事業化”する革命が起こるのです。不動産会社がJ-REITに期待する”出口効果”の最大のものはこれです。第二に、不動産会社(またはその子会社など)は、J-REITに不動産物件を仲介したり、管理受託をすることにより、各種のフィー収入が見込めます。ただしこれらは、常に”利益相反”の両刃の剣の危うさを秘めています。

不動産会社

第三に、マネジメントフィーです。リスクを負わず、運用会社が収益を稼げるのは魅力的事業といえます。しかし、フィービジネスはある程度の規模を要求します。第四に、大手不動産会社にとっては、コーポレイトファイナンスの利率が2%の場合、仮に投資家に4%の配当を行なうJ-REITを利用することは、必ずしも有利とはいえません。得べかりし利益の絶対額はまちがいなく従来型のコーポレイトによる借り入れのほうが現在は大きいといえます。なぜ、そうしないのでしょうか。成熟化経済下における不動産経営という観点から将来の借り入れに伴う確定債務と将来の価額変動リスクを、得べかりし利益額で買った(担保した)と考えられます。今後の不動産経営においては、金利変動・価格変動に対応した事業経営がリスク管理上重要だと考えられるからです。

金利

しかし、不動産会社のJ-REITの活用も不動産市場の過熱により、仕入れる不動産価額の上昇でキャピタルゲインが得られない状況になったとき、あるいは歴史的低金利状態が終わり、預金金利が上昇したときJ-REITの配当利回りがどうなるかなど長期的に見ると課題もあると思われます。特にスタグフレーションの状況では最悪となります。そしてもっと本質的には、ゴミを海に投げ込む無責任さでJ-REITの”出口効果”を安易に利用すれば、汚れた海(J-REIT市場)で泳ぐ人(国民)は誰もいなくなるということです。


阪急千里沿線ですと関大前駅周辺で賃貸物件をみつけるのがいいかもしれません。
関西大学があるので,学生の街として人気があり,治安でも優れているエリアです。駅周辺から大学への通りも活気があるため,リーズナブルな値段の飲食店が沢山ありますし,カラオケの料金も安めとなっています。
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