不動産投資顧問業の基本


【制度の概要】
一般不動産投資顧問業者(個人・法人可)、総合不動産投資顧問業者(宅建業免許を有する資本金1億円以上の法人のみ)。投資一任業務を行なうには、「総合」の登録となります。ちなみに証券投資については、法律で規制されており、「登録」を要します。ただし、投資一任業務については「認可」とされています。投資一任勘定とは顧客から投資判断を一任されるとともに顧客のために実際に投資をする権限も委任されることを意味します。

投資

そのため、業者については厳しい「認可」が必要となります。証券会社が、投資一任勘定を行なう証券投資顧問業者を子会社として設立するケースに関し、親会社が保有している証券をその子会社に売却することなどの是非が問われ、さまざまな規制が法律や省令で定められています(86年証券投資顧問業法施行)。つまり、顧客以外の者の利益を図る目的での投資に関して一定の規制があり、投資家への忠実義務や禁止行為が規定されているのです。

不動産投資顧問業は基本的にこの証券投資顧問業の法律を参考にしながら、登録制度が定められており、投資家への情報開示、説明責任、財務・経営の健全性などの規制内容は共通しています。不動産投資顧問業が実際にその業を行なう場合には、次に掲げるようなさまざまな特徴を持った営業形態が出てくるものと考えられます。助言中心か、一任中心型か。契約相手が、投資家か、不動産投資ファンドか。投資対象が、実物不動産か、不動産特定共同事業商品や不動産を資産とするSPC法上の有価証券か。投資判断重視型か、管理判断重視型か。ポートフォリオ・マネジメント特化型か、個別投資判断特化型か。

営業特化型か、再委託専門型か。地域専門型や特定分野専門型などのブティック型か、オールマイティ型か。今回の登録規程の実質的な重要な位置づけは、J-REITの不動産運用会社(投資信託委託業者)の金融庁認可について、国交省が協議先として業者チェックを行なうこととされており、その際には、総合不動産投資顧問業であれば国交省のチェックはフリーパスということにあります。将来的には、実態的に充実した段階で法制化を目指していると思われます。

不動産

もちろん、米国の不動産投資顧開業と同様、年金基金からの運用受託を視野に入れていると思われます。米国では、エクイタプルやヘイトマン、J.P.モルガン、プルデンシャルなどが100億ドル前後の受託残高を誇っています。日本では、厚生年金保険法により委託者は信託銀行、生保、証券投資顧問会社に限られており、法整備がなされない間は、不動産投資顧問業が年金基金分野で活躍する余地はありません。


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