パンドラの箱を開けた不動産会社


<J-REITで、新規上場不動産会社が多数誕生>
米国REITは、ほとんどが株式会社形態による不動産投資会社で、規模、業務内容はともかく、形態としてはM不動産やM地所と同じです。国土の広さの違いや風土の違いから、元来米国にはM不動産やM地所などのような大きな上場不動産会社は存在しませんでした。1980年代初頭、マンハッタンのなかの326万坪を36のファミリーが所有していたといわれます。80年代後半から90年代初めにかけての不動産不況とその後の猛烈な貸し渋りに見舞われたファミリー企業は、92年以降REITによる上場という新しい資金源を見出した者にどんどん買収されていったのです。”墓場のダンサー”と異名をとる、シカゴのサムエル・ゼルは、いまは大きなリートの経営者に変身しています。

不動産

ゼルのオフィスREITの「EOP」は、約100億ドルで全米最大、マンションREITの「EQR」は73億ドルと第3位の規模になっています。ゼルは「不動産業は単に物件のコレクションから、トヨタのような製造業の経営手法を取り入れる必要がある。そのためには、REITの大規模化によるコストダウンが重要」と指摘しています。ちなみにEOPが全米で所有するオフィス床面積は349万坪と巨大です。CMBSを含めて見れば、ウォール街が投資不動産マーケットを支配しているといってよいでしょう。J-REITと現在のM不動産やM地所との違いは、賃貸中心か賃貸以外の開発をやるかの差といわれます。もちろん、法人税のかからないJ-REITのほうが内部留保が難しい点を除けば有利であることはいうまでもありません。

賃貸

M不動産やM地所が東証にJ-REITを上場するということは、ある意味では競合する”第二、M不動産”や”第二、M地所”を新たに上場するようなものです。既存の上場会社とは当初すぐ競合するとも思えませんが、将来的には自分自身が競合相手となるジレンマを抱えています。M不動産もM地所もJ-REITを将来1兆円規模にすると宣言しています。そうなると既存の上場不動産会社と同じような規模となるわけです。


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