投資の基礎理論と不動産


【DCF法、NPV、IRRとは?】
1.時は金なりのDCF法(Discounted Cash Flow:割引現在価値)……前提はすべてのお金には時間的な価値があるというものです。今日の100万円は明日の100万円とは違うわけです。ましてや1年後、5年後の100万円とはまったく違うと考え、そうした前提条件のもとで投資とそのリターンをキャッシュフロー(CF)の流出と流入として把握し、全部現在の価値に割引(Discount)して投資効率を考えるものです。この価格を、NPV(Net Present Value:割引現在価値あるいは正味現在価値)といいます。「金額」で効率を測定します。

価格

もう一つ、「収益率(利回り)」で測定するIRR(Internal Rate of Return:内部収益率)があります。DCF法の数式では、将来の各期のキャッシュフローがわかっている場合、それを”金利”で割り引いて現在のキャッシュフローを算出し、それらを合計して価格を求めます。将来のキャッシュフローには”金利”が含まれるので、それを除外するために”割り引くのです。まず、NPVは将来の支出と収入を各期ごとにキャッシュフローで予測します。そのキャッシュフローを金利(割引率)で現在価値に割り戻し、支出の現在価値と収入の現在価値の合計額を算出します。収入の現在価値の合計額-支出の現在価値の合計額=NPVとなります。NPV>0であれば、そのプロジェクトは金利をまかなってさらに利益が見込めますので、投資可能プロジェクトといえます。

ところで、金利というのは1年単位の表示となっています。2年分は2乗、3年分は3乗となります。実際の計算では簡便化して全期間同じ金利とすることが多いのですが、金利は全期間同じということは現実的ではなく、1年間の金利は5%でも2年間借りたら(期間が長くなるので)6%(1年当たり)というように変わりうるもので、それぞれ各間間対応の金利を使うのを原則とします。上記で割引率を”金利”と書きましたが、もう少し正確にいうと、「いくらの投資でその対象不動産を取得すれば、目標とする、あるいは期待する利回りを達成できるかを考えるその利回り」ということです。したがって投資主体によって、期待する利回りあるいは割引率(キャップレイト)が異なり、その結果対象不動産の価格も差が出ることとなります。

一般的に投資家は資金調達コスト、投資対象のリスク、事務コストなどを積み上げて決定することが多いと思われます。割引率も期待収益率(IRR)も基本的には同じ概念です。ところで、キャッシュフローの流出・流入で注意すべきことは、会計上の計算と同一ではないことです。「売上げ」は未収を除き流人、「費用」は未払いを除き流出です。敷金は、預かったとき流入で、返すとき流出です。「減価償却費」は、会計上のコストであっても、キャッシュフローとしては、流出ではありません。キャッシュフローを正しく把握して初めて、正確な計算が可能となります。

2.収益率を測定するIRR(Internal Rate of Return)……IRRは、DCF法を表から見た手法がNPVだとすると、裏から見た手法と考えられます。NPV(投資額)と将来のキャッシュフローがわかっている場合、NPVをDCF式の左辺Pに置いて、将来のキャッシュフローを”すべて同じ期待収益率(割引率・金利)”で割り引いたとして、左辺と右辺の等式が成り立つような期待収益率を求めます。これをIRRといいます。ちなみにNPVでは、将来のキャッシュフローをそれぞれの時点に応じた”異なった割引率(金利)”で割り引きましたが、IRRでは”同じ期待収益率”としてアを求めるのです。

収益

たとえば、ここに二つの投資プロジェクトがあるとします。5年間の投資でどちらも50億円の初期投資を必要とします。Aプロジェクトでは毎年10億円ずつの純利益が上がっていき、さらに5年後には最初の50億円が丸々回収できます。Bプロジェクトでは不動産を酷使するので、毎年20億円ずつの純利益が上がります。ところが、5年後には、あまりにも酷使された不動産が売れなくて、元本は回収されないでゼロになるとします。そうすると、単純に足していきますと、Aは5年間の純利益が50億円(10×5)、最後に50億円で売れるので100億円回収できます。Bは20億円が5年間で100億円、最後にゼロになりますが、やはり100億円回収できます。


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